Cómo funciona una ejecución hipotecaria ( CINCO DIAS - 22/02/2012)

El aumento de los impagos de los préstamos hipotecarios siguen creciendo y los  avisos de las entidades pueden terminar en un procedimiento judicial para recuperar las cantidades adeudadas. Pero, ¿cuáles son los pasos de un proceso de ejecución

1. Demanda

La entidad financiera decide reclamar judicialmente el cobro de un préstamo que le deben y que tiene la vivienda como garantía.
El proceso se inicia con la presentación de una demanda ejecutiva por impago en el juzgado. Se le notifica la demanda al deudor en el domicilio indicado en la escritura con una copia de la misma, y se le da un plazo para que pague o para que se oponga a la demanda (los motivos de oposición están regulados). Si incumple el requerimiento de pago, se pasa a la fase de ejecución hipotecaria propiamente dicha.

2. Subasta
Primero, el banco pide al Registro de la Propiedad un certificado de cargas de la finca hipotecada y, después, el inmueble sale a subasta y su valor se toma de la tasación del bien efectuada para la concesión del préstamo.
Existen dos vías. Por un lado, las subastas públicas que hace el juzgado, y por otro, a través de entidades especializadas. La convocatoria, una vez notificada al deudor, se realiza mediante anuncios de subasta que pueden colocarse en el tablón de anuncios del Ayuntamiento, del Registro de la Propiedad o del propio juzgado. Hasta esa fecha, el deudor tiene la posibilidad de restablecer su préstamo pagando las cuotas vencidas.
Llegado el día señalado puede ocurrir que haya pujas por encima de los mínimos legales. En ese caso, la mejor puja se adjudica la propiedad. Si la subasta queda desierta, el banco tiene la posibilidad de quedarse el inmueble por el 50% del valor de tasación o el 60% si se trata de una vivienda habitual, según establece el artículo 2 del Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio

3. Lanzamiento judicial

Una vez la propiedad de la casa pasa a nombre de la entidad o de un tercero, el deudor deja de ser el propietario y se le da un plazo para que abandone la vivienda. Si no lo hace, los funcionarios judiciales pueden pedir auxilio a la Policía para llevar a cabo el desalojo.

Técnicamente, un proceso de ejecución hipotecaria no es un desahucio, sino que simplemente el propietario de la vivienda deja de serlo. Pero en la práctica, supone tener que dejar la vivienda y algunas personas se quedan literalmente en la calle.

¿Es posible evitar una situación de desahucio?
Desde hace un tiempo hay una intensa presión social y política para buscar una solución alternativa. Organizaciones como la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) y algunos partidos políticos reclaman que la entrega del piso al banco termine con la responsabilidad hipotecaria. Es la llamada dación en pago. Aunque se aplica en algunos países, hoy por hoy en España depende de la buena voluntad de las entidades financieras. El Gobierno ha apelado a un código de buenas prácticas para la banca y ha anunciado algunas medidas para minimizar el impacto social de los desahucios. Una de las iniciativas, que ha consultado con las entidades financieras, es la de fijar un umbral de ingresos -aún sin determinar- a partir del cual se exima de un desahucio. Además, propone aplazar dos años los desahucios y que este periodo sea prorrogable.