Cuando vamos a comprar un piso lo normal es que visitemos unos cuantos y comparemos entre ellos atendiendo a la zona donde está ubicado, al tamaño, la calidad de los materiales y por supuesto, el precio. Para contratar la hipoteca tendremos que realizar la misma operación: visitar unos cuantos bancos y comparar entre ellos. Pero esto es, quizás, un poco más complejo, ya que la mayoría de la gente no entendemos lo que nos dicen en el banco y lo que estamos firmando lo vamos a tener que pagar hasta que nos hagamos viejos. Por eso es muy importante, para saber dónde nos metemos, informarnos de cómo funciona una hipoteca y familiarizarnos con los términos que vamos a escuchar en nuestra cita con el banco. Como punto de partida, resulta bastante útil consultar las guías de compra de vivienda que ofrecen en algunas Administraciones o en asociaciones de consumidores (ver guía de compra de vivienda del Servicio de Juventud del Ayuntamiento de Zaragoza).
Aunque está bien pedir consejo al banco o a algún conocido que sepa del tema, no es recomendable dejarlo todo en manos de otro y asegurarnos de que lo hacemos bien, para lo cual debemos saber cómo comparar las distintas hipotecas que nos ofrezcan. No va a ser fácil, ya que cada una de ellas tendrá sus ventajas y sus desventajas, con lo que habrá que valorarlas con atención para finalmente elegir la que ofrezca mejores condiciones compensando sus ventajas con sus desventajas. Para hacer una comparación lo más objetiva posible tendremos que establecer los puntos a los que vamos a prestar mayor atención:
Porcentaje de financiación En la mayoría de los bancos nos van a financiar como máximo el 80% del precio de compra o del valor de tasación (el menor). Teniendo en cuenta que los gastos de escrituración (impuestos, notario, registro, etc) sumarán un 10% del precio aproximadamente, eso significa que tenemos que haber ahorrado previamente el 30%.
Si no disponemos de esos ahorros, va a ser difícil conseguir la hipoteca, salvo que tengamos unos buenos avalistas, además seguro que las condiciones empeorarán bastante. También podría ser que queramos llevar a cabo algún tipo de reforma en la vivienda y que con nuestros ahorros no sea suficiente y precisemos más del 80%.
En estos casos, será importante preguntar, en primer lugar, si me van a financiar más del 80% y si por hacerlo, voy a pagar más intereses o comisiones.
Tipo de interés. Casi lo más importante. Lo más seguro es que sea variable, con lo que nos ofrecerán un tipo de interés compuesto de Euribor + Diferencial. El euribor irá subiendo y bajando a lo largo de la vida del préstamo sin que podamos hacer nada, pero el diferencial es fijo, con lo cual, cuanto más bajo sea, mejor.
Es muy importante fijarse si la hipoteca tiene “suelo”, lo cual no es nada recomendable ya que no podremos aprovecharnos de las bajadas del euribor.
A veces te ofrecen un interés fijo durante el primer año o los seis primeros meses, que luego se convierte en variable. ¡Ojo! Puede ser muy atractivo pagar el primer año un tipo de interés bajo pero el que nos interesa es el que nos queda para los restantes 30 años.
Si nos dicen que la cuota de la hipoteca nos sale, por ejemplo, a 500€, hay que tener en cuenta que nos lo dicen basándose en el euribor actual, pero sabemos que éste es variable y que lo que ahora son 500 en un tiempo se puede convertir en 600 ó 700€, así que nos calcularemos la cuota a pagar en caso de un euribor muy alto para saber si podremos asumir su pago. Además, si en el banco me dicen que la cuota son 500€ pero no sé el euribor de qué mes aplica ni el diferencial, ni a cuantos años, ni si es para toda la vida o sólo para el primer año, etc. no me sirve para comparar con otra hipoteca.
En resumen, para comparar nos fijaremos en el tipo de interés (euribor + diferencial), si hay tipo fijo inicial y si hay suelo.
Comisiones Las más habituales son:
- Comisión de apertura, es un porcentaje sobre el préstamo que se solicita.
- Compensación por desistimiento, es lo que conocemos por amortización parcial o total. En principio nos interesa poder ir amortizando partes del préstamo para ahorrar intereses, con lo que intentaremos negociar que no exista penalización.
- Comisión de novación, se aplica cuando pactamos con el banco un cambio de alguna de las condiciones de la hipoteca.
- Comisión de subrogación, se aplica cuando cambia el deudor el préstamo. Por ejemplo, cuando compramos una vivienda nueva y nos subrogamos al préstamo del promotor, sería como una especie de comisión de apertura.
Tendremos que negociar para que estas comisiones sean 0% o lo más bajas posibles.
Vinculaciones Casi tan importante como el tipo de interés, de hecho, los bancos te rebajan el diferencial según los productos que contrates. Suele ser la domiciliación de las nóminas, de recibos, contratación de seguros de hogar, de vida, de protección de pagos, plan de pensiones, plan de ahorro, realizar compras con tarjetas, mantener un saldo mínimo en cuenta… Algunos los marcarán como obligatorios o mínimos y otros como adicionales, que servirán para rebajar el diferencial del tipo de interés. Hay que leer con mucha atención estás vinculaciones. En caso de que no cumplamos alguna de las vinculaciones obligatorias, no nos aplicarán ninguna rebaja. Aquí tendremos que recabar información no sólo sobre qué productos nos obligan a contratar sino también sobre el coste de cada uno de ellos, ya que alguno nos puede salir bastante caro. Además, si no sabemos el coste de los productos no podremos comparar con las hipotecas de otros bancos.
Sería recomendable hacerse una plantilla, como mínimo con estos puntos. Así veremos con mayor facilidad las diferencias entre una y otra hipoteca y podremos comparar mejor.
Aunque está bien pedir consejo al banco o a algún conocido que sepa del tema, no es recomendable dejarlo todo en manos de otro y asegurarnos de que lo hacemos bien, para lo cual debemos saber cómo comparar las distintas hipotecas que nos ofrezcan. No va a ser fácil, ya que cada una de ellas tendrá sus ventajas y sus desventajas, con lo que habrá que valorarlas con atención para finalmente elegir la que ofrezca mejores condiciones compensando sus ventajas con sus desventajas. Para hacer una comparación lo más objetiva posible tendremos que establecer los puntos a los que vamos a prestar mayor atención:
Porcentaje de financiación En la mayoría de los bancos nos van a financiar como máximo el 80% del precio de compra o del valor de tasación (el menor). Teniendo en cuenta que los gastos de escrituración (impuestos, notario, registro, etc) sumarán un 10% del precio aproximadamente, eso significa que tenemos que haber ahorrado previamente el 30%.
Si no disponemos de esos ahorros, va a ser difícil conseguir la hipoteca, salvo que tengamos unos buenos avalistas, además seguro que las condiciones empeorarán bastante. También podría ser que queramos llevar a cabo algún tipo de reforma en la vivienda y que con nuestros ahorros no sea suficiente y precisemos más del 80%.
En estos casos, será importante preguntar, en primer lugar, si me van a financiar más del 80% y si por hacerlo, voy a pagar más intereses o comisiones.
Tipo de interés. Casi lo más importante. Lo más seguro es que sea variable, con lo que nos ofrecerán un tipo de interés compuesto de Euribor + Diferencial. El euribor irá subiendo y bajando a lo largo de la vida del préstamo sin que podamos hacer nada, pero el diferencial es fijo, con lo cual, cuanto más bajo sea, mejor.
Es muy importante fijarse si la hipoteca tiene “suelo”, lo cual no es nada recomendable ya que no podremos aprovecharnos de las bajadas del euribor.
A veces te ofrecen un interés fijo durante el primer año o los seis primeros meses, que luego se convierte en variable. ¡Ojo! Puede ser muy atractivo pagar el primer año un tipo de interés bajo pero el que nos interesa es el que nos queda para los restantes 30 años.
Si nos dicen que la cuota de la hipoteca nos sale, por ejemplo, a 500€, hay que tener en cuenta que nos lo dicen basándose en el euribor actual, pero sabemos que éste es variable y que lo que ahora son 500 en un tiempo se puede convertir en 600 ó 700€, así que nos calcularemos la cuota a pagar en caso de un euribor muy alto para saber si podremos asumir su pago. Además, si en el banco me dicen que la cuota son 500€ pero no sé el euribor de qué mes aplica ni el diferencial, ni a cuantos años, ni si es para toda la vida o sólo para el primer año, etc. no me sirve para comparar con otra hipoteca.
En resumen, para comparar nos fijaremos en el tipo de interés (euribor + diferencial), si hay tipo fijo inicial y si hay suelo.
Comisiones Las más habituales son:
- Comisión de apertura, es un porcentaje sobre el préstamo que se solicita.
- Compensación por desistimiento, es lo que conocemos por amortización parcial o total. En principio nos interesa poder ir amortizando partes del préstamo para ahorrar intereses, con lo que intentaremos negociar que no exista penalización.
- Comisión de novación, se aplica cuando pactamos con el banco un cambio de alguna de las condiciones de la hipoteca.
- Comisión de subrogación, se aplica cuando cambia el deudor el préstamo. Por ejemplo, cuando compramos una vivienda nueva y nos subrogamos al préstamo del promotor, sería como una especie de comisión de apertura.
Tendremos que negociar para que estas comisiones sean 0% o lo más bajas posibles.
Vinculaciones Casi tan importante como el tipo de interés, de hecho, los bancos te rebajan el diferencial según los productos que contrates. Suele ser la domiciliación de las nóminas, de recibos, contratación de seguros de hogar, de vida, de protección de pagos, plan de pensiones, plan de ahorro, realizar compras con tarjetas, mantener un saldo mínimo en cuenta… Algunos los marcarán como obligatorios o mínimos y otros como adicionales, que servirán para rebajar el diferencial del tipo de interés. Hay que leer con mucha atención estás vinculaciones. En caso de que no cumplamos alguna de las vinculaciones obligatorias, no nos aplicarán ninguna rebaja. Aquí tendremos que recabar información no sólo sobre qué productos nos obligan a contratar sino también sobre el coste de cada uno de ellos, ya que alguno nos puede salir bastante caro. Además, si no sabemos el coste de los productos no podremos comparar con las hipotecas de otros bancos.
Sería recomendable hacerse una plantilla, como mínimo con estos puntos. Así veremos con mayor facilidad las diferencias entre una y otra hipoteca y podremos comparar mejor.
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