Ciertamente buena parte de las estipulaciones que los bancos establecen en las escrituras de préstamos y créditos hipotecarios
son condiciones generales de la contratación, pactos del tipo “lo tomas
o lo dejas”. Ante estos contratos, el consumidor financiero ve muy
limitada su capacidad de maniobra, pero en absoluto está indefenso.
La negociación hipotecaria se desarrolla en un ambiente no
precisamente propicio para el aspirante a prestatario. Los bancos y sus
clientes configuran un mercado oligopolístico con información
asimétrica. Hay pocas entidades financieras operando, con incentivos
para coordinar su oferta de productos y servicios financieros, cuyos
clientes minoristas tienen mucha menos información sobre los factores
jurídicos y económicos relevantes. En cuanto a los árbitros de la
contienda, Banco de España y Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), su atención y atribuciones sancionadoras distan de provocar el efecto balsámico deseable: disciplinar a la banca para que las malas prácticas abandonen definitivamente el terreno de juego. ¿Cómo preparar la batalla hipotecaria?
Atacar a un enemigo asentado en lo alto de una colina no parece el
mejor de los inicios, pero nadie dijo que conseguir una hipoteca barata
fuera fácil. Una buena planificación multiplica las probabilidades de
éxito. La formación previa es la base sobre la que trabajar el proceso
hipotecario posterior. Iniciativas privadas como el portal Edufinet o iAhorro.com, o públicas como Finanzas para Todos,
son de mucha ayuda. Este esfuerzo no es delegable, por mucho que se
contrate una empresa de intermediación hipotecaria, el asesoramiento de
un abogado o economista, el cliente ha de adquirir una cultura financiera mínima para saber lo que firma.
La eclosión de iniciativas tecnológicas relacionadas con las finanzas, las fintech, permiten algo que durante el boom inmobiliario no era posible: comparar hipotecas con diferentes herramientas online sin costes ni desplazamientos. También a distancia se puede conseguir la Ficha de Información Precontractual (FIPRE) de los préstamos o créditos hipotecarios más transparentes, los que informan al público de sus condiciones.
Es crucial preparar adecuadamente la documentación actualizada que
hay que incluir en cada expediente que se entregue a los bancos
seleccionados. Si el dossier tiene todos los documentos necesarios
conseguiremos dos efectos: por una parte, transmitir al potencial
prestamista nuestra diligencia, muy importante para valorar nuestro
perfil de riesgo. Además, agilizaremos la tramitación de la evaluación
de riesgo, que supondrá saber si nos aprueban o deniegan la solicitud en
el plazo más corto posible.
La negociación
Una buena hipoteca no se consigue únicamente eligiendo bien el banco,
aunque sea una variable muy relevante. Nuestra voluntad y capacidad
negociadora pueden transformar unas condiciones mediocres en las mejores
del mercado. La información recopilada sobre las opciones del mercado
es una buena baza negociadora. Tramitar la solicitud con varios bancos,
también, si bien no conviene alertar a los “competidores” de crédito
demasiado pronto, para evitar que pierdan el interés por nuestro caso
antes de haberlo enviado al departamento de riesgos correspondiente.
Según el experto hipotecario de Ibercredit,
Santiago Cruz, los clientes con más capacidad de presionar a la baja
son los que tienen rentas altas: hay bancos que ofrecen hasta un 100%
del precio de compraventa a un euríbor + 1%,
sin vinculación, a los clientes que cobran netos al menos 3.000 euros
—4.000 euros en total si hay dos solicitantes—, cuenta este profesional.
En el ámbito de los servicios y productos vinculados es dónde más
espacio para la negociación hay. Domiciliar la nómina o contratar
tarjetas bancarias son vinculaciones razonables sin coste adicional. Los seguros de vida y hogar añaden una obligación y un coste extraordinario,
máxime si no nos interesa el seguro o tenemos uno más barato contratado
sin la mediación del banco. Cruz considera especialmente lesivos los
seguros de prima única, que a cambio de primas iniciales elevadas,
aseguran al hipotecado durante varios años. Un seguro de vida a prima
única a 20 años puede suponer abonar 20.000 euros, según el capital
asegurado. Si, además, el cliente no tiene el dinero ahorrado sino que
lo financia, podríamos hablar de un coste final de más de 25.000 euros
según evolucionen los tipos de interés.
Antonio Gallardo, analista de iAhorro.com,
señala la importancia de analizar el diferencial que los bancos aplican
al euríbor, ya que están desarrollando fórmulas para protegerse de los tipos negativos y que pueden causar un importante perjuicio en el medio plazo. Las cláusulas suelo
que fijan un tipo mínimo del 0% o superior son límites que debemos
tratar de evitar. Los tipos negativos han propiciado que la oferta de
préstamos hipotecarios a tipo fijo o mixto proliferen y se ofrezcan a
unos tipos jamás vistos, oportunidad única para clientes que buscan la
seguridad de saber la cuota que pagarán hasta el final de la deuda y
tienen capacidad para negociar a la baja, tanto el tipo fijo (hoy en día
es posible conseguir un 1,65% fijo a 15 años) como la compensación por
riesgo de tipo de interés (que puede llegar al 5% de la deuda si
cancelamos anticipadamente).
Además de los ingresos, nuestra capacidad de ahorro
es una eficaz palanca negociadora. Para estar en una posición de
combate medianamente fuerte, al menos deberíamos tener para los gastos, algo más del 10% del precio del inmueble. Si pedimos más del 80% del precio de compraventa o de tasación, tengamos claro que es posible que nos exijan aportar avalistas
o hipotecar otro inmueble —una doble garantía—. Hay que poner en valor
nuestros puntos fuertes y saber justificar nuestras carencias, sin
esconder información al banco pero sin comulgar con ruedas de molino. A
fin de cuentas, no nos “dan” dinero, hacen un negocio con nosotros que
les repostará pingües beneficios, si aciertan eligiendo al prestatario.
La firma ante notario
Tenemos el derecho y, añadiríamos, el deber de acudir a la notaría y
revisar el borrador de la escritura de préstamo hipotecario tres días
antes de la fecha de firma. Una buena negociación queda desvirtuada si
en el último momento nos cuelan condiciones u obligaciones que no preveíamos.
La máxima diligencia antes de firmar las escrituras es la única forma
de poder ir tranquilo a notaría. Aprender de los errores del pasado
supone tomarse muy en serio el proceso hipotecario y no firmar nada
llevados por la ilusión, las prisas o la ignorancia. Formación,
información y asesoramiento independiente, las tres virtudes del
consumidor bancario.
Un texto excelente.
ResponderEliminarAlgunos de los consejos no son muy comunes y son realmente útiles.
Gracias por compartir esta información.
Un cordial saludo