El verano es la época del año en la que se más obras de
rehabilitación y reformas se acometen en las viviendas y en las
comunidades de propietarios, pues las condiciones del clima favorecen
este tipo de intervenciones, sobre todo en el exterior del edificio
(instalación de aire acondicionado, limpieza de fachada...).
Además, cuando se trata de servicios o instalaciones centralizadas
(cambio de calderas, sustitución de radiadores, etc.), durante los meses
estivales residen menos personas en el inmueble, con lo que se evitan
perjuicios y molestias a los vecinos derivadas de los ruidos, escombros, etc.
Con el fin de informar sobre las exigencias normativas, el Colegio
Profesional de Administradores de Fincas de Madrid ha elaborado una
pequeña guía que soluciona las dudas iniciales de los propietarios.
¿Qué permisos y licencias se deben solicitar para realizar una obra?
La ordenanza municipal de tramitación de licencias de cada localidad
establece cuáles son las actuaciones o intervenciones en el edificio que
están sujetas a licencia.
Por ejemplo, la autorización por parte del Ayuntamiento de Madrid es más o menos rigurosa dependiendo del tipo de obra y nivel de protección del edificio.
¿Es necesario comunicarlo a la comunidad de propietarios?
La Ley de Propiedad Horizontal
(de 1960) dice que es obligación del propietario informar al presidente
de la comunidad de la ejecución de una obra en el interior de su
vivienda. De esta manera, la comunidad se asegura de que no se van a
alterar elementos comunes (por ejemplo, tirar un muro de carga o una
viga).
Ahora bien, las obras que no alteren la seguridad, estructura o
configuración exterior del edificio no requieren autorización de la
comunidad, solo su puesta en conocimiento.
Si la reforma de la vivienda ha afectado a elementos comunes (fachada, muro de carga...), ¿cuál es el plazo de reclamación por parte de la comunidad?
La comunidad de propietarios tiene un plazo de reclamación de 15 años desde que fueron conocidas por parte de la comunidad las obras no consentidas,
margen de tiempo en el que los comuneros pueden adoptar un acuerdo por
mayoría simple de inicio de acciones judiciales exigiendo al propietario
infractor la reposición de los elementos comunes en las mismas
condiciones que existían o reclamación de indemnización por daños y
perjuicios.
¿Existe un horario específico para acometer una reforma?
Los niveles de ruido permitidos están regulados en las ordenanzas de
protección del medio ambiente urbano del municipio donde radique la
finca.
En la ciudad de Madrid rige la Ordenanza de Protección de la Atmósfera
contra la Contaminación por Formas de Energía, que prohíbe las obras en
el interior de las viviendas desde las 21 horas hasta las 8 horas, en
días laborables, y desde las 21 horas hasta las 9,30 h. los sábados,
domingos y festivos.
También la comunidad de propietarios puede aprobar por un acuerdo
mayoritario una norma de régimen interno que regule los periodos y horas
en que los propietarios pueden ejecutar determinadas obras (por ejemplo
renovación o instalación de calefacción).
Ahora bien, esta reglamentación no puede introducir criterios
arbitrarios, es decir, tiene que estar motivada o justificada y suponer
mejoras con respecto a las horas marcadas en la normativa municipal. En
este caso prevalecerían las normas de régimen interno.
¿Se puede usar el ascensor para transportar materiales y escombros?
El ascensor no es un sistema que se encuentre previsto para subir y bajar escombros, sino personas y enseres, aunque no existe una restricción legal que impida la utilización del mismo en estos casos.
Si finalmente se utiliza el ascensor, es recomendable recubrirlo para
evitar desperfectos, puesto que será responsabilidad del propietario
los daños ocasionados en el mismo. También correrá por su cuenta la limpieza
y dejar el inmueble en el mismo estado en que se lo encontró con
anterioridad a la reforma. Y esto se hace extensible a los pasillos y
escaleras comunes.
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