La reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos suscita posturas encontradas (ver www.inmobiliaria.elpais.com) sobre la conveniencia o no de que los contratos de alquiler se inscriban en el Registro de la Propiedad.
Para la exministra de Vivienda Beatriz Corredor, vocal de relaciones
institucionales del Colegio de Registradores, la inscripción reporta
importantes ventajas. Todo lo contrario sostiene el abogado Daniel
Loscertales, presidente de la editorial jurídica Sepin y uno de los
miembros de la comisión de expertos consultados en el proceso de
elaboración de la ley.
Antes, sostiene, los derechos de los inquilinos prevalecían frente a
terceros de buena fe aunque su contrato de arrendamiento no constase en
ningún Registro. Esto perturbaba la seguridad del tráfico jurídico y
facilitaba el fraude en los casos de compra y de ejecución hipotecaria.
Tal inseguridad encarecía el crédito y disminuía el valor de la casa
ante el impago. Ahora, si el contrato no está registrado y un comprador
inscribe la compra, no podrá ser perjudicado por un alquiler no
inscrito.
El inquilino, si su contrato no está registrado, "tampoco podrá
ejercitar el derecho de adquisición preferente, salvo que demuestre que
el comprador actuó de mala fe, pudiendo el nuevo propietario exigir que
el inquilino abandone el inmueble en tres meses con independencia del
plazo pactado", prosigue Corredor alegando que la inscripción permite
agilizar los procedimientos de desahucio.
Loscertales considera que la inscripción producirá inseguridad
jurídica: por ejemplo, "¿Qué culpa tiene el inquilino que cumple con sus
obligaciones de que el arrendador no pague la hipoteca y se vea en la
calle antes del término del plazo mínimo de tres años? Además, aunque
hubiera inscrito, tampoco se libraría del desahucio por ser su
inscripción posterior a la carga hipotecaria". Añade que, según los
jueces, el porcentaje de fraude en caso de ejecuciones hipotecarias
apenas alcanza el 1%.
El abogado considera que entidades financieras y fondos de inversión,
a la hora de sacar al mercado sus viviendas, seguramente no querrán
inscribir los alquileres porque les impediría vender con libertad.
En cuanto al propietario de la vivienda alquilada, si la casa no
tiene carga, no le interesa inscribir, porque no obtendrá ningún crédito
en esas condiciones.
Además, en opinión del abogado, hay inquietud entre los juristas
porque no se especifica cómo se efectúa un requerimiento judicial cuando
hay inscripción registral y existe una supuesta falta de pago y además,
"la ley no aclara qué hace el registrador si el arrendatario
supuestamente deudor contesta al requerimiento de pago indicando que no
debe, ¿abre expediente y hace de juez, o se inhibe?". "¿Y si el
arrendatario no recibe el requerimiento notarial?". En todo caso,
prosigue, "aparte de poder anular la inscripción del alquiler ¿cómo se
lanza al arrendatario de la vivienda? Pero, resulta que si el
arrendamiento no está inscrito, el expediente no tiene lugar y nada de
esto ocurriría, por lo que es evidente que no interesa inscribir" ,
concluye Loscertales, que añade que sería de gran ayuda conocer la
respuesta del Ministerio de Justicia, que no dejó debatir estos extremos
a la citada comisión.
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