- Informarse y calcular la capacidad de pago son los primeras claves a tener en cuenta
- Estudiar los gastos, comisiones y cláusulas que imponen los bancos
Estos son los puntos que el cliente debe considerar antes de firmar un crédito hipotecario, según el Banco de España.
Buscar información
Una de las primeras claves para quienes vayan a adquirir un préstamo
para vivienda es disponer de la información suficiente tanto de las
condiciones del inmueble como de las características generales que
requerirá la financiación de la vivienda. Hay que comparar entre las
diferentes opciones con la finalidad de poder elegir la oferta más
interesante para sus necesidades. El Banco de España resalta que el
ciudadano debe ser consciente de las obligaciones que está asumiendo al
contratarla.
Capacidad de pago
Tras elegir la vivienda más conveniente, hay que tener en cuenta
varios factores para acceder a un préstamo, uno de los más importantes
es la capacidad de pago del cliente (esto es la relación entre sus
ingresos y sus gastos).
Para calcular la capacidad de pago, la entidad de crédito solicitará,
además de los ingresos (netos de impuestos y otras deudas), el
historial crediticio del cliente para asegurarse de que no hay
situaciones de impago, junto a su capacidad de generación de recursos.
Para ello, se valorarán, entre otros: la edad, el estado civil, el
número de miembros de la familia, la profesión, el tipo de contrato
laboral, el comportamiento con la entidad, la antigüedad en el trabajo y
en la ciudad de residencia.
La tasación
Para conseguir una garantía adecuada del préstamo que se va a
conceder, el prestamista exigirá que el inmueble que se va a hipotecar
sea tasado. Esto significa que una entidad debidamente habilitada para
ello determine cuál es su valor estimado. Esto permite calcular el valor
estable del inmueble que se desea adquirir (que puede ser diferente del
precio de compra) y, por ello, condicionará el importe del préstamo que
la entidad estará dispuesta a conceder.
En cualquier caso, la tasación es una estimación de valor de la
vivienda en circunstancias de desarrollo normalizado de los mercados en
ese momento y en circunstancias de funcionamiento normal del mercado
hipotecario, por lo que no supone ninguna garantía de que ese valor se
mantendrá a lo largo del tiempo.
Acudir al registro
Aunque los dueños de la vivienda a hipotecar proporcionen información
sobre el inmueble, se recomienda acercarse al registro de propiedad
para acceder a una copia del historial de la misma. Así, el comprador
puede comprobar personalmente el estado del inmueble para tener certeza
de que el vendedor es el verdadero y único propietario, además se
asegurará que el bien está libre de cargas que puedan reducir el valor
de la propiedad o cualquier otra irregularidad.
Elegir el plazo
Comprobado que vivienda está libre de cargas fiscales, es hora de
elegir un plazo de vencimiento o de amortización para delimitar el
tiempo que se establecerá en el contrato de préstamo para su total
devolución. Como este tipo de préstamos son de importe elevado, con el
fin de que el importe de las cuotas sea asumible para el deudor, los
plazos suelen ser más dilatados que en el resto de las operaciones de
financiación, en su mayoría entre los 15 y los 30 años, o incluso más,
dependiendo de la modalidad de tipo de interés.
El Banco de España muestra un ejemplo. Para un préstamo de 200.000
euros a un tipo de interés del 2,5% (suponiendo que el tipo de interés
no cambia a lo largo de la vida del préstamo) se pagaría a 15 años una
cuota mensual de 1.334 euros. En este caso, los intereses ascendería a
40.044 euros. Para 20 años se pagaría una cuota mensual de 1.060 euros,
con unos intereses de hasta 54.353 euros y para un crédito por 30 años
se tendría que pagar mensualmente 790 euros, resultando unos 84.487
euros de intereses.
Dentro de este punto, también se enumeran los tipos de interés que
cobran los bancos, los sistemas de indexación, el redondeo y los riesgos
de tipo de interés, que varían según el banco o institución crediticia.
Las comisiones y otros gastos
Otro punto a tener en cuenta en la contratación de un préstamo
hipotecario es el de las comisiones bancarias, distintas de los
intereses, que las entidades de crédito cobran por la prestación de sus
servicios. Por ejemplo: estudiar su solicitud y abrir el préstamo,
modificar el contenido de los contratos y cancelar anticipadamente la
operación. El importe de estos gastos será fijado libremente entre las
entidades y los clientes, pero se deberá informar previamente a los
interesados del importe de las comisiones por los servicios que vayan a
prestarles.
Algunas de las comisiones que los bancos cobran son: por apertura de
préstamo, por emisión de cheque bancario y subrogación por cambiar de
deudor. Además, como consecuencia del estudio y de la formalización del
préstamo o crédito hipotecario, se producen una serie de gastos que
normalmente serán a cargo del solicitante del préstamo como: tasación,
seguros, gestiones administrativas, notarios, registros e impuestos.
Cláusulas
El Banco de España recomienda que los documentos contractuales y las
escrituras públicas en las que se formalicen los préstamos hipotecarios
contengan, debidamente separadas de las restantes, cláusulas financieras
cuyo contenido mínimo se ajustará a la prevista en la Ficha de
Información Personalizada (FIPER). En esas cláusulas se establecerá,
entre otras cosas, el tipo de interés aplicable, así como la obligación
de notificar al cliente las variaciones experimentadas en ese tipo de
interés. Las restantes cláusulas del contrato no podrán, en perjuicio
del cliente, desvirtuar el contenido de esas cláusulas financieras.
Firma ante notario
La ley contempla dos requisitos necesarios para la formalización de
un contrato de préstamo hipotecario: por un lado, el otorgamiento de la
escritura de préstamo ante notario y, por otro, la inscripción de la
misma en el Registro de la Propiedad.
El cliente también tiene derecho a examinar el borrador de escritura
del préstamo hipotecario en el despacho del notario, al menos durante
los tres días hábiles anteriores a su concesión. No obstante, también
puede renunciar expresamente, ante el notario autorizante, al plazo
señalado, siempre que el acto de otorgamiento de la escritura pública
tenga lugar en la propia notaría. Además, el notario ayudará e impedirá
situaciones de abuso o de imposición de cláusulas inapropiadas o
simplemente ilegales.
El Reglamento Notarial consagra el derecho de los particulares a la
libre elección de notario, que en el caso concreto de un préstamo
hipotecario podrá ejercer quien deba satisfacer los derechos
arancelarios notariales.
En caso de impago
En España, la Ley Hipotecaria deja abierta la posibilidad de pactar
en la escritura del préstamo hipotecario que la obligación garantizada
(el préstamo) se satisfaga solamente con los bienes hipotecados. En ese
caso, la responsabilidad del deudor por razón del préstamo hipotecario
quedaría limitada exclusivamente al importe de los bienes hipotecados y
no alcanzaría a los demás bienes del patrimonio de ese deudor.
En caso de impago de las cuotas del préstamo hipotecario –que suponga
que el deudor ha incumplido sus obligaciones por un plazo al menos
equivalente a tres meses– es habitual que el contrato contemple la
posibilidad de que la entidad prestamista pueda declarar vencido el
préstamo e intente recuperar la deuda impagada y el capital pendiente
del préstamo mediante la venta del bien hipotecado. Según se haya
pactado en el contrato, puede hacerlo mediante una ejecución judicial o
una ejecución extrajudicial de la hipoteca.
Sin embargo, si el prestatario incumple sus obligaciones de pago,
antes de abordar acciones como la exigencia del total del préstamo o el
recurso a los tribunales, la entidad deberá advertir al prestatario de
las potenciales consecuencias que supondría el mantenimiento del impago,
en términos de coste por intereses de demora u otros gastos, y de las
posibilidades y consecuencias que tendría sobre sus intereses y bienes
la potencial ejecución de la deuda.
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