¿Sabemos cómo actuar ante los típicos problemas de la vida
en comunidad? Si has topado con un vecino pesado, desconsiderado y que
claramente te perjudica en tu vida diaria, los expertos de pisos.com te dan las claves sobre cómo afrontar estos problemas.
En primer lugar, aconsejan recurrir al diálogo directo y si no
funciona, recurrir a la ley y a la dirección o administración de la
comunidad de propietarios. Así recomiendan actuar ante estas situaciones
frecuentes:
-¿Qué puedo hacer si mi vecino de arriba pone la televisión tan alta que no me deja dormir?
El primer paso, en virtud de las reglas de la vecindad,
sería llamar a su puerta y dirigirse a él de forma directa, planteándole
la situación. En ocasiones, no se es consciente de que las paredes no
tienen el aislamiento acústico adecuado y los responsables de los ruidos
no tienen la sensación de estar molestando. No obstante, si el culpable
no atiende a razones, habrá que dirigirse al presidente de la comunidad
para iniciar el procedimiento correspondiente en base al artículo 7.2
de la Ley de Propiedad Horizontal, relativo a actividades molestas.
-¿Existe alguna normativa que regule los horarios y la intensidad del ruido permitido en una comunidad de vecinos?
La ordenanza sobre ‘Protección contra la contaminación
acústica y térmica’ de la Comunidad de Madrid, en su artículo 5,
determina que el día está dividido en tres periodos: el diurno, que va
de las 7 de la mañana hasta las 7 de la tarde; el vespertino o de tarde,
que va de las 7 de la tarde a las 11 de la noche; y el nocturno, que va
de las 11 de la noche hasta las 7 de la mañana. Los festivos, el
periodo nocturno se amplía hasta las 8 de la mañana. Respecto al valor
de los índices de ruido permitidos en cada intervalo, están regulados
por el artículo 17, que incluye una tabla de valores en decibelios. Por
ejemplo, en los dormitorios el límite durante el día y la tarde es de 30
dBA, y por la noche, de 25. Para el resto de estancias, los límites
diurnos y vespertinos están en los 35 dBA, mientras que en horario
nocturno no deben sobrepasarse los 30 dBA.
-Han
tirado una colilla por el patio y ha impactado en mi tendero. Me lo han
quemado. ¿La comunidad debe sufragarme su reposición? ¿Cómo reclamar si
no sé quién ha sido?
Según el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, son
obligaciones del propietario “respetar las instalaciones generales de la
comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo
de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o
local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento
que se causen daños o desperfectos”. En el reglamento interno de toda
comunidad de propietarios se suelen establecer normas más concretas,
como la prohibición de arrojar colillas y cualquier clase de basura al
patio y, por extensión a cualquier zona común del edificio. Estas normas
se proponen y se discuten en las Juntas de Propietarios. No obstante,
el reglamento interno es potestativo para las comunidades, no
obligatorio, tal y como indica el Colegio Profesional de Administradores
de Fincas de Madrid. Por otro lado, si no se sabe quién ha sido, es
complicado ir a más. En cuanto a la reposición, por norma general la
comunidad no cubre esta clase de siniestros.
-¿Está
permitido dejar bolsas de basura u objetos en el descansillo de cada
piso? ¿Puedo dejar bolsas de basura delante de la puerta de mi casa?
No, dado que no solo estarían ocupando una zona común para
fines privativos, sino que además se podría aplicar el artículo 7 de la
Ley de Propiedad Horizontal: “Al propietario y al ocupante del piso o
local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble
actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la
finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades
molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”. El sentido común
debe primar, comentándole al vecino que incurra en esta práctica que
está contraviniendo los estatutos. En segunda instancia, si repite su
conducta, tendría que ser el presidente el que le aperciba, y si el tema
se agrava, iniciar una acción de cesación vía judicial. Dejar la basura
en los descansillos es un hábito heredado de los pisos con portero, en
los que es este empleado el que recoge las bolsas para llevarlas al
cubo. Hoy en día, la recogida de basuras queda estipulada en las
ordenanzas municipales, especificando el sistema de recogida, el lugar y
el horario para depositar las bolsas.
-El vecino cuelga un cuadro y atraviesa a mi pared. ¿Qué puedo hacer? ¿Me debe pagar la reparación?
Apelando de nuevo a la buena voluntad de las partes, lo
ideal sería hablar con el vecino y comentarle la situación. No se trata
de un tema de la comunidad de propietarios, ya que se no afecta a zonas
comunes. Lo más habitual es que se cuente con un seguro de hogar en
ambas propiedades y que las compañías se pongan de acuerdo para realizar
las gestiones pertinentes.
-El
vecino tiene un perro que, de vez en cuando, hace sus necesidades en el
ascensor. ¿Qué puedo hacer? Sé que es él porque es el único propietario
con perro.
De nuevo, hay que apelar al diálogo en primer lugar, y
recordarle al propietario de ese perro el artículo 7 de la Ley de
Propiedad Horizontal. En Junta de Propietarios, es posible plantear este
problema e incluir la prohibición de que las mascotas utilicen el
ascensor en la normativa de régimen interno. Si no se respeta, se
tomarían las medidas legales oportunas, entablando contra el vecino una
acción de cesación por juicio ordinario.
-¿Está permitido colocar cámaras de seguridad en la escalera?
Está permitido instalar cámaras en las zonas comunes del
edificio, ya sean garajes, portales, jardines y, por supuesto,
escaleras. Lo que está prohibido, lógicamente, es que las cámaras
enfoquen al interior de una vivienda particular. La Ley de Propiedad
Horizontal también es muy clara al respecto. Para garantizar la
seguridad del edificio, y tal y como señala el artículo 10 de la Ley de
Propiedad Horizontal, “será obligación de la comunidad la realización de
las obras necesarias”. En el artículo 17.1 se admite que el
establecimiento de un servicio de vigilancia “requerirá el voto
favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a
su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de
participación”.
-¿La
comunidad puede negarse a la instalación de un bufete de abogados, una
consulta médica o un servicio de masajes en mi edificio? ¿Con cuántos
votos?
Según afirman desde el Colegio Profesional de
Administradores de Fincas de Madrid, “únicamente pueden establecerse
límites siempre y cuando figure una prohibición al respecto en el título
o en los estatutos”. La restricción de uso de pisos o locales para
clínicas, consultorios o cualquier actividad profesional debe estar
recogida en los mismos. Tendría que lograrse la unanimidad, pues tal y
como indica el artículo 17, “la unanimidad sólo será exigible para la
validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de
las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad
horizontal o en los estatutos de la comunidad”.
-No sé lo que hace mi vecino en su casa, pero el descansillo que compartimos huele fatal. ¿Qué puedo hacer?
Volvemos de nuevo al artículo 7 de la Ley de Propiedad
Horizontal y a tratar el tema con el responsable de tú a tú de un modo
sensato y sin tensiones. Desde el Colegio Profesional de Administradores
de Fincas de Madrid aclaran que “el propietario directamente afectado
podrá dirigirse al presidente para que aperciba al propietario que cause
las molestias. Si persiste en su conducta, la comunidad puede adoptar
el acuerdo por mayoría simple de entablar contra este propietario una
acción de cesación a través del procedimiento ordinario”.
-El piso de arriba tiene 60 metros y viven doce personas. ¿Es legal?
Este tipo de subarriendos suelen ser ilegales. Puede
tratarse de dos cosas: bien el propietario de la vivienda ha alquilado
la vivienda de forma ilegal y no existe un contrato que pruebe la
relación económica entre casero e inquilino, bien el propietario y el
inquilino han redactado un contrato y el segundo ha incurrido en
subarriendo no consentido. La comunidad de propietarios en Junta puede
tomar cartas en el asunto amparándose en el citado artículo 7. Si la
demanda llega a juicio. “el juez podrá acordar con carácter cautelar la
cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de
incurrir en delito de desobediencia”. De hecho, “la sentencia podrá
declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la
vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento”.
No hay comentarios:
Publicar un comentario