Si dejo de pagar la hipoteca, ¿me pueden desahuciar? (12/11/12)

1. ¿Cuándo puede decretar un juez un desahucio?

El desahucio o lanzamiento judicial es el resultado de una serie de etapas que comienzan con la demanda que presenta la entidad financiera para reclamar el cobro de las cuotas hipotecarias impagadas. Esta notificación llega al hipotecado, que puede paralizar el proceso finiquitando la deuda pendiente. En caso de que no sea posible, se inicia la ejecución del inmueble.

El banco o caja convocará una subasta, y en el día de su celebración, pueden pasar varias cosas: que quede desierta y entonces el banco o caja se adjudique el inmueble por el 60% del valor de tasación (en caso de que sea vivienda habitual), que haya un comprador y con el importe se cancele la deuda del hipotecado o parte de la misma, o que el propio deudor cancele los pagos pendientes.

Solo en el último caso el actual propietario mantendría su casa. Si la vivienda pasa a formar parte de la cartera de la entidad, se producirá el cambio de titularidad, dándole un plazo al antiguo propietario para que abandone el inmueble, esto es, el desahucio. El juzgado pone fecha y hora al desalojo.

2. Si dejo de pagar la hipoteca, ¿me pueden desahuciar? ¿Existe una cantidad mínima de dinero o porcentaje del valor del piso que haya que deber para poder ser desahuciado?

No existe un porcentaje mínimo. La entidad financiera puede iniciar el proceso de ejecución y posterior desahucio desde el primer recibo impagado. Sin embargo, en la mayoría de los casos no se presenta la demanda automáticamente. En primer lugar, se presenta un requerimiento de pago y se inicia un diálogo entre las partes con el fin de encontrar una solución menos dramática, como la refinanciación de la deuda, el alargamiento del plazo de amortización, la posibilidad de permanecer en la vivienda a cambio de una alquiler social, e incluso, la aceptación de la dación en pago para casos muy concretos.

3. Antes de ser desalojado, ¿puedo intentar venderla y con el dinero sacado devolver el que debo al banco?

Sí, de hecho es una de las salidas más recomendables. Hasta que no se celebra la subasta, el deudor es el titular de la vivienda, y por tanto, puede disponer de la vivienda. Es más, son muchos los que, temiendo encontrarse en la situación de no poder responder a la cuota hipotecaria, optan por vender la vivienda antes de faltar a su cumplimiento de pago. Tratar de vender una propiedad sin ayuda no es imposible, pero sí es complicado.

Evidentemente, el primer objetivo será venderla por un precio que permita cancelar la hipoteca y el resto de gastos, tales como comisiones, intereses de demora, costas judiciales, etc. Muchos hipotecados se topan con una difícil realidad: su piso vale en estos momentos mucho menos que su hipoteca pendiente. En este sentido, hay que tratar de alcanzar un precio de venta que, sin estar por encima del mercado, logre cubrir el mayor importe de deuda posible.

En la mayoría de los casos, se puede conseguir más que el 60% del valor de tasación por el que el banco se adjudica en subasta. Para esta tarea, no basta con la suerte. Lo mejor es acudir a profesionales de la intermediación inmobiliaria, que saben explotar todos los canales de comercialización posibles y son los que pueden vender este inmueble en menos tiempo.

4. ¿Puedo traspasar esa casa a un tercero y que a partir de entonces él se haga cargo de las costas de la casa como propietario? Es decir, ¿puedo regalarle el piso a un familiar y que pase a ser suyo y sea él el que salde la deuda con el banco?

Se trataría de una venta, ni más ni menos. Habría que cumplir con todos los trámites que implica: notaría, registro, gestoría… Si se encuentra un familiar solvente que quiera ocuparse de la vivienda, habría que planteárselo al banco para, preferiblemente, subrogar esa hipoteca. En cuanto al precio de venta, si la persona de confianza que decide comprarnos el piso accede a cubrir los gastos que ha acumulado la vivienda durante el proceso, habría que repercutirlos en el precio de venta.

5. Si me desahucian, ¿pierdo todo el dinero de la hipoteca que haya pagado hasta entonces al banco?

No se pierde el dinero, pero muchas personas inmersas en este proceso tienen la sensación de que, después de haber estado cumpliendo religiosamente con los pagos, no han cubierto apenas una pequeña parte de la deuda contraída con la entidad. Esto pasa porque en los primeros años del préstamo hipotecario se suelen pagar más intereses que capital, e incluso solo intereses. Así, cuando se llega al lanzamiento y se produce el desahucio quedando el antiguo propietario sin casa pero con una deuda pendiente, se ha acumulado una cantidad de gastos e intereses, que casi se debe tanto al banco como al inicio de la hipoteca.

6. Tras el desahucio, ¿sigo teniendo deudas que saldar con el banco o ya no?

En la mayoría de los casos, el hipotecado sigue debiendo el resto de la deuda que le queda por pagar al banco más los intereses de demora, además, de las costas del proceso judicial que el banco cargará sobre el desahuciado por llevarle a juicio. Solo en el caso de acogerse de cumplir con los requisitos estipulados en el Código de Buenas Prácticas Bancarias, que recordemos es voluntario para los bancos, se podría conceder la dación en pago, esto es, saldar la deuda con la entrega de una vivienda. No obstante, solo las familias en el umbral de exclusión podrán acceder a esta solución.

7. Si pasado un tiempo del desahucio mejora mi situación económica, ¿podría recuperar mi casa y la parte abonada de la misma?

Tras la subasta y posterior desahucio, la vivienda cambia de manos. Habrá pasado a ser del banco y éste ha podido mantenerla en su cartera o comercializado y vendido al precio que considere. Si se quiere recuperar la vivienda, se tendrá que comprar de nuevo, y por un precio que estipule el propietario actual, si es que está dispuesto a venderla. El deudor seguirá teniendo la responsabilidad de por vida de devolver toda la deuda, pero sin posibilidad de recuperar su casa.

8. ¿El banco puede quedarse con mi piso pero permitirme a la vez vivir en él?  

Normalmente, este régimen de alquiler social es posible, pero por ahora son poco los casos. El Código de Buenas Prácticas Bancarias al que se han acogido la mayoría de las entidades bancarias solo permite la opción de permanecer en la vivienda pagando el 3% de la deuda pendiente en concepto de alquiler por un plazo máximo de dos años, y siempre a personas que cumplan unas condiciones muy específicas. Se trata de los hogares dentro del umbral de riesgo, esto es, familias que tengan todos sus miembros en paro y no cuenten con avalistas solventes. Asimismo, los ingresos de las rentas percibidas y las prestaciones por desempleo no podrán superar el 60% de la cuota de la hipoteca. Igualmente, la casa hipotecada debe ser la residencia habitual de la familia y su valor no debe superar los 200.000 euros en las grandes ciudades ni los 120.000 en las poblaciones de menor tamaño.

9. ¿Puedo aducir alguna razón para evitar el desahucio? ¿Estar en paro, enfermedad, muerte del cónyuge, precariedad económica transitoria… pueden actuar como eximentes?

El Código de Buenas Prácticas Bancarias al que se han acogido la mayoría de las entidades financieras solo permite evitar el desahucio a aquellos que se encuentren en el umbral de exclusión explicado en la pregunta anterior. Sin duda, si el titular de la vivienda tiene más de 65 años o una discapacidad, o tiene a cargo a sus hijos menores de edad, o mayores de edad con minusvalía o ascendientes, serán aspectos que actúen como agravante para que la entidad en cuestión se decida a aplicar una solución más llevadera para el hipotecado. En este sentido, la Asociación Española de Banca (AEB) acaba de anunciar que sus asociados se comprometen a paralizar los procesos de desahucio en marcha durante los dos próximos años para casos de extrema necesidad, circunstancia que no se ha definido. También la Confederación Española de Cajas de Ahorros (CECA) ha decidido unirse a esta iniciativa y ha explicado que las entidades asociadas estudiarán caso por caso para plantear una solución que evite el desahucio.

10. En lugar de la condena al desahucio, ¿puedo aceptar una pena de cárcel?

Los préstamos hipotecarios con garantía real embargan el 60% de los ingresos del deudor, esto es, casi ‘secuestran’ económicamente al cliente toda la vida. No obstante, tal y como nos confirman fuentes jurídicas, no se podría de ninguna manera condonar la deuda aceptando una pena de cárcel. El impago hipotecario no está tipificado en el Código Penal. Solo en el caso de que se falsificara información sobre el verdadero patrimonio del deudor para evitar el pago de esta deuda, se podrían aplicar penas de cárcel.