¿Qué
podemos hacer cuando el pago de la hipoteca aprieta? ¿Qué pueden
hacernos los bancos si no cumplimos con esa obligación? Son muchas las
dudas que sobre sus derechos y deberes tienen los ciudadanos españoles con una vivienda hipotecada. Para aclararlas, los expertos de Pisos.com responden para ABC.es a las preguntas más frecuentes al respecto.
1. ¿Qué puedo hacer si veo que no puedo pagar la cuota de la hipoteca? ¿Puedo pedir ampliación de plazo o reducción de cuota?
Antes de dejar de cumplir con las cuotas mensuales, la mejor opción es acudir al banco donde se tiene contratada la hipoteca y ponerles en conocimiento de la situación con el fin de llegar a un acuerdo.
Existen varias alternativas, si bien las más recurrentes son la
ampliación del plazo del préstamo y la aplicación de un periodo de
carencia total o parcial. Ambas fórmulas suponen un encarecimiento de la
hipoteca vía intereses, además de un endurecimiento de las condiciones,
por lo que únicamente habrá que recurrir a las mismas puntualmente y en
caso de extrema necesidad.
Si existen otros créditos, además del préstamo, podría proponerse la
reunificación de deudas. En función de los años que se lleve pagando la
hipoteca, la entidad propondrá una u otra solución.
2. ¿Cuántos meses puedo dejar de pagar las cuotas de la hipoteca sin que el banco me pueda penalizar?
Los
intereses de demora se activan desde el primer día de retraso en el
pago. Otra cosa es el momento en el que el hipotecado pasa a ser llamado
«moroso»
y su crédito «dudoso», que suele ser tras acumular tres recibos
impagados consecutivos. Es habitual que cuando un recibo no se puede
pagar porque la cuenta no tiene fondos, se reciba un aviso, ya sea
oficial por medio de una carta o informal a través de una simple
llamada. Cuando se acumulan tres impagos,
se pone en marcha un proceso externo de gestión de cobros, siendo estas
empresas las que advierten al cliente de lo que podría llegar a pasar
si no se cumple con los pagos.
3. ¿Qué penalizaciones/recargo puede aplicar el banco si no pago la cuota de la hipoteca?
Desde
el primer día que no se cumple con la hipoteca, se activan los
intereses de demora. Éstos quedan fijados por el banco en las
condiciones del préstamo y superan, en la mayoría de los casos, el 20% de lo solicitado por año, con un máximo de dos o tres años. Por otro lado, está la comisión por reclamación de la deuda,
que se aplicaría cada vez que el banco emite una notificación oficial
de impago. El deudor también suele asumir en la mayoría de los casos el
20% de las costas y gastos del procedimiento. Ante la posibilidad de
dejar de cumplir puntualmente con la hipoteca, hay que anticiparse, dado
que los cargos adicionales a los que habrá que hacer frente se
multiplican.
4. ¿Si no tengo dinero en efectivo puedo pagarle con bienes?
Sí, pero solo tras la subasta
del inmueble, cuando el importe obtenido de la misma no sea suficiente
para pagar lo reclamado. Al activarse la garantía personal, la entidad
puede proceder a embargar los bienes
del hipotecado hasta cubrir la totalidad de la deuda, desde cuentas
corrientes y salarios hasta coches y otras viviendas. Igualmente, los
avalistas responderían con sus bienes.
5. ¿Puedo pedir otro crédito para pagar la hipoteca?
Es posible, pero en absoluto recomendable.
La desesperación es capaz de hacer que veamos factible esta solución,
pero en la práctica, es realmente complicado que una entidad preste
dinero en este contexto, ya que nos vería como potenciales morosos. Es
un gran error plantearse esta idea, ya que entraríamos en una espiral de endeudamiento constante, teniendo no solo que responder por la hipoteca, sino también por el capital, intereses, comisiones, etc. de ese nuevo crédito.
6. ¿A partir de qué mes o al final de qué proceso puede el banco quedarse con mi piso si no pago la hipoteca?
Se podría decir que desde el momento que se firma la hipoteca, el piso es del banco.
Únicamente será completamente del titular si éste termina de pagar la
hipoteca y se cancela la misma. No obstante, en el caso que nos ocupa,
será tras la subasta del inmueble cuando el banco se adjudique el
inmueble y éste pase definitivamente a manos de la entidad.
7. ¿Puedo vender mi piso si tengo cuotas de la hipoteca pendientes de pago?
Sí,
es posible. Si después de valorar una rebaja en la cuota, seguimos sin
poder enfrentar los pagos, antes de que tenga lugar la subasta se puede
poner en venta el inmueble con el fin de obtener una cantidad mayor a la
que podría obtenerse tras la subasta. El mínimo por el que se tendría
que poner a la venta es la cantidad de la deuda que hay que saldar. Si
se quiere poner un precio menor, habría que planteárselo al banco. Lo
ideal sería obtener con la venta dinero suficiente para cumplir,
tanto con la deuda pendiente como con los intereses acumulados por el
impago. Poner la vivienda en venta en estos momentos de transacciones a
la baja podría no tener éxito, pero debe intentarse, ya que aunque se
venda por un importe menor, será posible refinanciar lo que quede
pendiente.
8. ¿Puedo decidir yo entregarle el piso al banco y liberarme así de las deudas y olvidarme del problema?
Esa figura se llama dación en pago y está recogida en el artículo 140 de la Ley Hipotecaria.
Para aplicarla, debe haberse pactado con anterioridad, incluyéndola en
la escritura de constitución de la hipoteca. Si bien el banco podría
aceptar esta forma de pago de la deuda a posteriori, depende
completamente de su voluntad. Tras la aprobación del Código de Buenas Prácticas, es posible que una familia se acoja a la dación, pero además de encontrase en una situación de exclusión,
el precio de adquisición del inmueble que se marca plantea escenarios
de aplicación muy limitados. Las hipotecas en España tienen una garantía
personal, por la que el deudor responde de forma personal e ilimitada
con todos sus bienes presentes y futuros. Si al acudir a subasta no se
cubre todo lo que debe, el hipotecado tendrá que seguir pagando hasta
saldar por completo la deuda.
9.
Si el banco se queda con mi piso, ¿puedo llegar a un acuerdo con ellos y
ocuparlo en régimen tipo 'alquiler' o he de abandonarlo necesariamente?
En
el Código de Buenas Prácticas también se propone que, tras la
adjudicación del inmueble al banco, se baraje la posibilidad de que
deudor habite la casa como inquilino, lo que evitaría el desahucio y
ayudaría a evitar el embargo de otros bienes, ya que el banco podría ir
cobrando la deuda pendiente tras la subasta de la mensualidad de
alquiler. El banco, de nuevo, tiene la última palabra.
El mayor obstáculo para no aceptar esta alternativa es que, si la
hipoteca se ha dejado de pagar por falta de ingresos, tampoco se podrá
hacer frente a la renta de alquiler.
10.
Una vez el banco se ha quedado con mi piso, ¿existe un plazo de tiempo
en que pueda recuperarlo o una vez enajenado ya no lo recupero?
Cuando
se recibe la notificación de ejecución hipotecaria, ya sea judicial
(cuando el banco presenta la demanda ante un secretario judicial en un
juzgado) o extrajudicial (cuando el banco acude a un notario), se le da
al deudor un plazo, bien pagar la deuda, bien para alegar.
Posteriormente, el banco pedirá al Registro de la Propiedad
un certificado de cargas de la vivienda para, acto seguido, fijar la
fecha de la subasta del inmueble. Hasta que no se adjudique, bien a la
entidad, bien a un tercero, la vivienda en subasta pública, el deudor
podrá liberar el bien ejecutado pagando principal, intereses y costas.
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