La crisis ha hecho que las entidades financieras subiesen más sus
diferenciales en aquel tipo de hipotecas que son más usuales en España,
las de tipo variable.
Lo primero es indicar qué es una hipoteca a tipo fijo. Se trata de aquellos préstamos hipotecarios
que en el momento de su firma se negoció un determinado tipo de
interés que da lugar a un pago mensual de una determinada cantidad, la
cual ni subirá ni bajará cuando el Euribor hipotecario varíe. El dar un
tipo fijo a la largo de la operación hace que la cuota sea siempre
constante y se eviten los disgustos de subidas inesperadas, pero también
los beneficios de las posibles bajadas.
En la época del boom inmobiliario, con tipos del Euribor hipotecario
entorno al 3% o 3,25%, muchas entidades ofrecían hipotecas a tipo fijo
en las cuales
, en los mejores casos, hablamos de 2,50 o 3 puntos por
encima del precio del Euribor. Si a esto se le une el hecho de que estas
hipotecas suelen ser concedidas a menor plazo que las referenciadas a
variable, las cuotas mensuales resultantes eran bastante superiores que
las de las referenciadas a variable.
Como ejemplo, había entidades que ofrecían un 5,50% TAE (las más
baratas) a tipo fijo mientras que en variable llegaban a ofrecer un
Euribor + 0,50, que sería de aquella un 3,75% o 4%. Claramente, si
podías aguantar lo que subirían las cuotas en caso de subidas de
interés, interesaba más la hipoteca a variable. Hoy las hipotecas a tipo fijo no bajan del 6%.
¿Qué ha pasado desde la crisis hasta hoy?
Donde el Euribor hipotecario estaba al 3% hoy está al 0,50% con lo
que, quien firmó a variable hace un lustro, ha salido muy beneficiado
mientras que el que firmó a tipo fijo no. Pero distinto es lo que ocurre
para aquellos que solicitan la hipoteca ahora.
Las entidades han reducido el tipo por el Euribor hipotecario pero
han aumentado los diferenciales que le añaden, no encontrando fácilmente
hipotecas con menos de Euribor + 2,50 en estos momentos y para este
tipo, con mucha vinculación. El diferencial medio de las ofertas del
mercado pasa levemente de los 3 puntos sobre el Euribor.
Si analizamos esto para quien pida una hipoteca hoy, lo normal es
hablar a variable de tipos del 3,50% - 4% frente a la oferta de
hipotecas a tipo fijo que encontramos como la del Banesto (a plazo de 10
años) que ofrece un 5,85% TAE, la del Activo Bank (a 12 años) con un
5,95%, la de esta entidad pero a 15 años con un 6,10% o la del Banco
Herrero a 25 años al 6,60%.
¿Qué elegir?
Las entidades han subido levemente el tipo fijo en sus hipotecas,
pero lo han subido en mayor cuantía en los diferenciales a aplicar en
las de a tipo variable. Si esperamos que el Euribor se mantenga en
importes tan bajos durante unos cuantos años, debemos de decir que
vuelve a compensar las hipotecas a tipo variable. Ahora bien, si
volviésemos a tipos de hace un lustro (3% o 3,25%) el diferencial
aplicado a las hipotecas a variable haría que fuesen más caras que las
que se firmasen a tipo fijo.
Es decir, la crisis ha hecho que las entidades financieras subiesen
más sus diferenciales en aquel tipo de hipotecas que son más usuales en
España, las de tipo variable. Por lo contrario, las de tipo fijo han
subido en una menor cuantía. Optar por una u otra depende de las
perspectivas que se nos planteen en cuanto a la evolución del Euribor.
Lo que se dice es que en los próximos dos lustros el Euribor
hipotecario estará por debajo de los tipos de hace un lustro. Si hacemos
caso, y pedimos una hipoteca aun plazo de entre 10 y 15 años, está
claro que deberíamos de contratar una hipoteca a tipo variable. Si el
plazo sube a 20 años y pensando que dentro de 10 va a estar por encima
de hace un lustro, la opción se complica y puede que ambos tipos de
hipotecas sean interesantes según el perfil del cliente.
Ahora bien, si contratamos hoy una hipoteca a 25, 30 o más años, y
creemos que dentro de 10 años el Euribor volverá a niveles del 3% o
3,25% está claro que debemos de pensar seriamente en firma una hipoteca
hoy a tipo fijo, ya que la ventaja de los 10 primeros años de firmar a
variable desaparecerá con los siguientes 15 o 20 años en los cuales al
subir el Euribor y sumarle el elevado diferencial es más caro
mensualmente el préstamo a variable frente al tipo fijo.
Por lo tanto, si queremos pedir una hipoteca hoy ya no llega con
hacer números, sino que debemos de hacer en cierta medida de futurólogos
hipotecarios. En España el problema no es tanto si elegir entre tipo
fijo y variable, sino si podemos elegir. La banca no quiere asumir el
riesgo de tipos de interés y no ofrece préstamos hipotecarios a tipo
fijo rentables, además de exigir requisitos mucho más duros que con sus
equivalentes variables. Lo económicamente interesante sería contratar
hipotecas a tipo fijo, si no se puede asumir una variación muy fuerte de
la cuota contratada. Sin embargo, complicado es obtener financiación
fija en estos momentos, más aún que la ya exigente variable.
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